9 полезных советов о том, как не стать рабом ипотеки (Часть 3)

Совет 7. Внимательно изучайте условия кредитования. Страхованием лучше заниматься самостоятельно.

Хочу обратить ваше внимание – договор ипотечного кредитования может содержать условия, которые касаются не только, собственно, ипотеки. Нужно внимательно изучать договор на предмет скрытых условий, особенно раздел «Дополнительные расходы».

Что в него могут включать? Такие статьи, как обслуживание, страховки и другое. Обычно заемщики не обращают на них внимания, между тем, дополнительные расходы за весь срок кредитования могут выливаться в огромные суммы.

Самый яркий пример: банки в договоре оговаривают, что заемщик имеет право страховаться только в конкретных компаниях. Это партнеры банка, и страхование порой происходит на невыгодных для вас условиях. В итоге вы выплачиваете 0,5-2% от суммы кредита в счет страхования, а это сотни тысяч рублей.

Я советую вам следующее:

• Подробно изучайте договор.
• Берите ипотеку в банках, которые не требуют страхования в определенных компаниях.
• Занимайтесь страхованием предмета залога сами и выбирайте страховые организации с самими выгодными для вас условиями.

Если вы будете действовать таким образом, то сможете сэкономить до 0,8% от суммы ипотечного кредита, что может составить до 50 тыс. в год, а при длительном сроке кредитования – более миллиона.

Совет 8. Как взять ипотеку, если у вас плохая кредитная история и все банки отказывают.

Ситуация, когда у ответственного и благонадежного гражданина не очень хорошая кредитная история, не так уж редка. Многие заработали ее при взятии потребительского займа накануне наступления кризиса, после чего были допущены просрочки платежей и другие нарушения.

Впрочем, это не так важно, важно знать, как действовать, если у вас плохая кредитная история, вы хотите получить ипотеку, но все банки вам отказывают:

1. Не паникуйте. Если вам сказали «нет» в 2-3 кредитных учреждениях, это вовсе не означает, что так же поступят и в остальных. Возможно, стоит просто немного подождать. В период, когда у банков мало клиентов, они смягчают условия и более лояльно относятся к потенциальным заемщикам даже с плохой кредитной историей. Особенно это касается региональных банков.
2. Обратитесь к кредитным брокерам. Несмотря на то, что услуги этих специалистов платные, вы останетесь в выигрыше, если для вас найдут вариант ипотечного кредитования с выгодными для вас условиями. Брокерские компании есть в любом городе, работают они законно и имеют свои подходы к менеджерам банка. Брокеры владеют сравнительной информацией о предложениях от банков и, конечно, они лучше знают, что вам может быть выгоднее. Они действительно помогут сэкономить вам ваши деньги, потому что выберут лучшие условия. Но для этого, конечно, нужно обратиться в солидную брокерскую компанию с хорошей репутацией и с большим опытом работы на рынке.

Пример обращения к брокерам:

Недавно один мой клиент, который имеет большую официальную заработную плату, открыл кредитную линию в «Дельта-кредите» с хорошей ставкой. Он решил на всякий случай обратиться еще и к брокерам. Они нашли для него более выгодное предложение в другом крупном банке, и он принял решение работать с ними. Условия были выгоднее, даже при том, что нужно было заплатить брокерам за их услуги. Обычно это 2-4 % от суммы кредита.

Совет 9. Если у вас не стало возможности выплачивать ипотечный кредит, вы всегда можете продать квартиру по рыночной стоимости.

Жизнь непредсказуема, поэтому вполне возможны ситуации, когда вашей семье будет слишком тяжело выплачивать ипотечный кредит. Отчаиваться не нужно, есть вполне реальная возможность выйти из долгового бремени с наименьшими потерями – продать квартиру, купленную в ипотеку. Более того, такая ситуация предусматривается банком-кредитором и оговаривается в договоре.

Мои рекомендации для вас:

• Не затягивайте ситуацию с просроченными платежами до момента, когда вашу квартиру выставят на аукцион.
• Не найдетесь на чудо, на то, что у вас изменятся обстоятельства, и вы сможете выплатить долг перед банком без продажи квартиры.
• Будете слишком долго тянуть – потеряете и квартиру, и деньги, которые вы могли бы выручить за ее продажу, а вас выселят и выпишут по суду.

Если вы приняли правильное решение – продать квартиру по рыночной стоимости, – первым делом нужно сообщить об этом банку, предоставившему ипотеку. После этого ваш ипотечный менеджер расскажет вам порядок продажи квартиры, которого вы должны придерживаться. В большинстве банков эти правила совпадают.

Также я рекомендую вам заниматься продажами не самостоятельно, а с помощью опытного риелтора, который знает о правилах продажи недвижимости из-под залога и сможет быстро найти вам выгодного клиента.

Если вы достаточно быстро примете решение продать квартиру по ипотеке в ситуации, когда не можете за нее платить, вы не только полностью погасите долг перед кредитным учреждением, но и получите какую-то сумму в свое распоряжение.

История из жизни.

У меня был клиент, который до кризиса 2008 года взял ипотечный кредит и купил большую 3-х комнатную квартиру без отделки в современном монолитном доме. Его первоначальный взнос был небольшим, порядка 15-20 % от стоимости квартиры.

На тот момент дела у него шли успешно, он работал в крупной строительной компании. Когда пришел кризис, строительный бизнес рухнул, и платить за ипотеку стало нечем. Клиент начал задумываться о продаже квартиры и считать, сколько он хочет за нее получить. Он обратился ко мне за помощью, я провела для него сравнительный анализ цен, который показал, что его квартира стоит максимум 16-16,3 млн. рублей.

Клиент со мной не согласился и настоял на сумме продажи в 19 млн. рублей. Естественно, квартира с такой стоимостью была не интересна рынку. Уже через 4 месяца можно было купить аналогичные квартиры с современным ремонтом за 15,5-15,7 млн.

Клиент очень нервничал, потому что обстановка на работе ухудшилась, а ему приходилось платить ежемесячно по 150 тыс. рублей и содержать семью с тремя детьми. Ему пришлось занимать деньги под большие проценты, чтобы справится с ежемесячными платежами.

Мы нашли покупателя за 15,3 млн. только через 7 месяцев с начала продаж и лишь после существенного снижения цены, хотя могли продать ее вначале минимум за 16 млн. К тому же, не пришлось бы платить ежемесячно по 150 тыс. рублей, что за 7 месяцев составило более миллиона рублей. Итого разница в два миллиона рублей!

После того, как мой клиент полностью рассчитался с банком, он сказал мне, что готов был стоять в дверях у входа в банк и кричать всем желающим иметь «свою» квартиру: «Люди, подумайте и еще раз подумайте, прежде чем брать кредит!» К сожалению, приведенный мной пример не единичен.

Заключение

Время подвести итоги. Взять ипотеку не так сложно, если вы имеете стабильный доход и официальную работу. Гораздо сложнее отдавать банку долг в течение десятков лет.

Прежде чем брать на себя кредитные обязательства, необходимо рассчитать и взвесить все последствия такого решения.

Возможно, в данный момент финансовая нагрузка окажется для вашей семьи непосильной, и стоит подождать несколько лет до наступления более благоприятных обстоятельств.