Уменьшаем налоги или о том, что такое налоговый вычет? (Часть вторая)

В первой части нашего материала мы поговорили о налоговых вычетах, в этой статье мы коснемся существенных изменений при продаже объектов недвижимости, находящихся в собственности с 01.01.2016 года.

Внимание!

Если доход от продажи объекта недвижимого имущества менее чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Приведем пример расчета:

Иванов продал в 2017 году квартиру, которая ему принадлежала с марта 2016 года, за 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января 2017 года составила 3 300 000 руб.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом 0,7 к кадастровой стоимости квартиры.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 000 000 руб. х 0,7 =2 310 000 руб.

Поскольку доходы Иванова от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

2 310 000 руб. x 13%=300 300 руб.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества.

Документами, подтверждающими расходы (затраты, связанные с приобретением недвижимости), могут являться только платежные документы:

— приходные кассовые ордера,

— товарные и кассовые чеки,

— банковские выписки,

— платежные поручения,

— расписки продавца в получении денежных средств и т.п.

В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Еще один пример:

В 2017 г. Котов продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей (имеются документы, подтверждающие оплату данной суммы в 2015 году).

Поскольку квартира находилась в собственности Котова менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан до 30 апреля 2018 года предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова составит 2 000 000 рублей, а НДФЛ 260 000 руб.

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13% = 260 000 руб.

Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:

НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

Если бы Котов купил квартиру за сумму менее 1 000 000 руб., то ему выгоднее бы было применить имущественный налоговый вычет – 1 000 000 руб., а не уменьшать налоговую базу документально подтвержденными расходами.

При продаже квартиры А и покупке новой квартиры Б — уменьшить доходы от продажи квартиры А на расходы, затраченные на приобретение новой квартиры Б, — НЕЛЬЗЯ.

Имущественный налоговый вычет (1 000 000 руб.) можно только заменить. Одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта НЕ ПОЛУЧИТСЯ.

Но если в одном налоговом периоде продается несколько объектов имущества, то по одному объекту можно применить вычет с учетом предельной суммы (1 000 000 или 250 000 руб.), а по-другому — заменить вычет на расходы, связанные с получением дохода от продажи.

Стараемся быть полезными!