Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Покупка квартиры — важный шаг в жизни каждого человека и, конечно, подходить к нему надо очень ответственно. Каждый из нас, покупая недвижимость, надеется и верит, что его не коснутся какие-то суды, неприятности, никто не будет претендовать на квартиру, в которой он же живет. Но в этом вопросе на стадии покупки  нужно не надеяться и верить в чудо, а —  проверять по возможности все.

В большинстве своем ничего сложного в проверке юридической чистоты сделки нет, и каждый покупатель способен самостоятельно все уточнить, конечно, в отдельных  случаях может потребоваться дополнительная консультация юриста с опытом работы в недвижимости.

Итак, во время подписания авансового соглашения запрашивается список документов. Продавец обязан предоставить оригиналы всех правоустанавливающих документов, оригинал своего паспорта  и копии к ним. Остальные документы предоставляются ближе к сделке.

1. Первый документ, который покупателю нужно проверить – это документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру. Таким документом служит выписка из ЕГРП / ЕГРН (Единого государственного реестра прав / недвижимости) или Свидетельство о праве собственности на квартиру. Именно в этом документе кратко и внятно описывается кто и на основании каких документов владеет этой недвижимостью.

С июля 2016 года Росреестр больше не выдает Свидетельства о праве собственности на квартиру. Тем не менее, все прежние выданные Свидетельства о праве сохранили свою силу, а заменившие их Выписки из реестра содержат ту же самую информацию, и проверяются по тем же принципам.

Прежде всего, проверяем объект права: то есть сверяем адрес и площадь, чтобы убедиться, что мы посмотрели именно ту квартиру. Далее убеждаемся, что продавец квартиры именно тот человек, который нам нужен. Смотрим его паспорт и сверяем данные. Именно с ним мы будем заключать сделку, и именно с ним нам придется разбираться, если сделка впоследствии окажется оспоренной или недействительной.

2. Смотрим на вид права. Нас интересует только «Собственность». Если субъектов указано несколько, то собственность указывается – «общая совместная». Если собственность указана «общая долевая», то указывается количество долей в праве (например, «доля в праве 1/2»), и в этом случае каждому «долевому» собственнику должен было быть выдано отдельное Свидетельство или отдельная ЕГРП или ЕГРН. Назначение объекта должно быть жилым.
3. Также смотрим документы-основания получения квартиры в собственность и на наличие зарегистрированных ограничений (обременений) права. Обременениями могут являться судебный арест, залог (ипотека), договор ренты и др. Лучше, конечно, если квартира не имеет обременений, не все они мешают покупке квартиры, но о том, как безопасно покупать недвижимость, находящеюся в залоге, я расскажу в другой статье.
4. Также вас должна интересовать дата выдачи или дата государственной регистрации права (в Выписке). Это одна и та же дата, которая говорит о сроке, в течение которого квартира находится в собственности владельца. Чем больше этот срок, тем потенциально менее рискованна покупка такой квартиры. Если же продавец получил право собственности совсем недавно, то возникает вопрос о причинах такой быстрой перепродажи квартиры. Кроме того, этот срок владения влияет на размер налога при продаже квартиры, который возникает у Продавца в результате сделки.
5. Стоит насторожиться при несовпадении реальных и регистрационных данных о квартире (адресе, назначении, площади) и о правообладателях. Но надо иметь в виду, что в системе регистрации бывают иногда и технические ошибки. Поэтому в подобном случае мы вместе с продавцом выясняем причину этих несовпадений, и, если дело в технических ошибках, просим продавца исправить эти данные до сделки.
6. При покупке квартиры мы обязательно самостоятельно заказываем выписку из ЕГРН на эту квартиру. Эта выписка не только подтвердит или опровергнет данные о субъекте и объекте права, указанные, но и может добавить некоторые сведения, которые попали в реестр уже после (например, возникшие к текущему моменту обременения права собственности). Выписку из ЕГРН может заказать любой обратившейся в МФЦ по любому объекту. Срок изготовления 7-10 дней. Также можно заказать выписку в электронном виде (это займет 1-2 дня). Для получения расширенной выписки из ЕГРН стоит обратиться к специалисту. Для чего она нужна?  По данным расширенной выписки из ЕГРН можно увидеть сколько раз за последние несколько лет продавалась квартира.
7. Не менее подробно стоит изучить документ-основание и историю перехода прав квартиры, особенно, если речь идет о домах в исторических районах города. За этим документом также будет необходимо обратиться к специалисту. У него же стоит запросить архивную выписку из Домовой книги, в которой будет указано, кто и когда был в ней прописан или снят с регистрационного учета.

В целом, несмотря на возможность самостоятельной проверки документов, все же стоит обратиться за консультацией к юристу.

Подходите ответственно к покупке квартиры!

С уважением, Светлана Орленко