Бесплатно скачать книгу
«Как продать квартиру за 45 дней»
в формате PDF


 Меню 

БЦ “МАРШАЛ” г. Москва,
ул Маршала Рыбалко, д.2

Как обезопасить себя при покупке квартиры с детьми?

Из этой статьи вы узнаете, как избежать подводных камней при покупке квартиры, в которой имеет долю ребенок младше 18 лет. Это один из самых небыстрых вариантов приобретения недвижимости на рынке вторичного жилья, но вполне разрешимый при знании некоторых тонкостей и законодательных норм.

В чем риск для Покупателя при покупке квартиры с детьми

Примечание: Здесь и в дальнейшем слова «риск и риски» используются в значении «вероятность возникновения убытков, сложностей», а не в значении «реальная опасность». Поэтому не пугайтесь, когда встретите его в тексте – все ситуации, которые я описываю, достаточно обычны для практики риелтора и требуют, возможно, лишь немного больше времени для их решения.

С точки зрения юридической безопасности дети считаются одной из самых уязвимых категорий населения. Поэтому в нашей стране разработана целая система, защищающая права ребенка при продаже жилья.

Для Покупателя риск состоит в том, что если при покупке этого жилья права несовершеннолетнего каким-либо образом оказались ущемленными, то с большой долей вероятности сделка будет признана недействительной. Например, это происходит, если после сделки жилищные условия ребенка значительно ухудшились, или его доля собственности в купленном взамен жилье стала меньше.

Получение Разрешения на проведение сделки от Органов опеки

Чтобы сделка, в которой задействованы несовершеннолетние, была законной, у Продавца должно быть Разрешение органов опеки и попечительства на ее проведение.

Для того, чтобы получить Разрешение органов опеки, родители или законный представитель готовят пакет документов по двум квартирам: которую продают и которую покупают взамен нее.

Перечень необходимых документов нужно заранее уточнить в инспекции у специалиста опеки, так как он может различаться. Мы рекомендуем ориентироваться на тот список, который приведем ниже.

Решение выносится, как правило, в течение 2-4 недель. Оно может быть как положительным, так и отрицательным.

Советуем запастись ксерокопиями документов – их также необходимо предоставлять помимо оригиналов.

Итак, перечень документов, которые обычно требуют в Опеке:

  • Документы, удостоверяющие личность ребенка. До достижения 14 лет это свидетельство о его рождении, если он старше этого возраста – его паспорт. Также может понадобиться личное присутствие ребенка старше 14 лет для написания отдельного заявления;
  • Паспорта РФ матери и отца. Если один из родителей умер или лишен родительских прав, представляются соответствующие документы: решение суда, свидетельство о смерти;
  • Документы, подтверждающие право собственности на продаваемое жилье. Это может Договор передачи (приватизации), Договор купли-продажи, Договор мены, дарения или другие виды правоустанавливающих документов;
  • Документы, подтверждающие право собственности на жилье, которое вы хотите приобрести взамен прежнего. При этом потребуется просить Продавцов квартиры, чтобы они приехали лично в Орган опеки и предоставили оригиналы и ксерокопии документов на квартиру.
  • Технические паспорта на проданную и купленную квартиры или просто поэтажные планы и экспликации.
  • Единые Жилищные Документы (ЕЖД) или

— Копию финансово-лицевого счета,

— Выписку из Домовой книги

— Справку об отсутствии задолженности. Естественно, как на старую квартиру, так и на вновь приобретенную;

  • В том случае, если ребенок за долю в проданной квартире получает деньги, а не равноценную долю в новом жилье, то на имя должен быть открыт счет. Реквизиты необходимы для получения Разрешения органов опеки;
  • ЕГРН (выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость);
  • Также может потребоваться отчет об оценке в мини-формате, сейчас независимые оценочные компании предоставляют их для органов опеки, но органы опеки не всегда требуют такой отчет.

Комплект этих документов должен быть по двум квартирам. После того, как все готово, большой дружной компанией идете в органы Опеки, подаете заявления и ждете официального разрешения. Мы всегда стараемся попросить сотрудников Органов опеки сделать это разрешение быстрее, так как покупатели не всегда готовы ждать целый месяц. Обычно все идут нам на встречу.

Что происходит после сдачи документов в органы опеки

После того, как все перечисленные документы и заявление на получение Разрешения сданы в органы опеки, созывается специальная муниципальная комиссия, которая рассматривает их на одном из своих заседаний. Если выносится положительное решение, к нему прилагается перечень условий, при соблюдении которых сделка может быть совершена.

Игнорировать их нельзя, они должны быть выполнены в обязательном порядке. Так как именно вы, как Покупатель, наиболее заинтересованы в соблюдении всех юридических тонкостей при покупке квартиры, вам нужно проследить за выполнением этих условий. Еще лучше, если вы с самого начала будете контролировать весь процесс общения Продавца с Опекой.

В некоторых случаях заявители получают отказ. Как действовать, если это произошло? Можно оспорить это решение через суд или же повторно обратиться в органы опеки и уточнить, что нужно сделать, чтобы получить разрешение на продажу квартиры. Конечно, это довольно длительный процесс, и далеко не каждый Покупатель согласится ждать, гораздо проще купить не такое проблемное жилье.

Соблюдение прав ребенка при покупке квартиры

Если несовершеннолетний является собственником.Вместо проданной доли ему выделяется равноценная доля во вновь купленном жилье. Сотрудник органов опеки рассчитывает долю ребенка в новой квартире по своим инструкциям, которые четко соблюдает.

Примечание: В органы опеки вы обращаетесь по району, в котором зарегистрирован ваш несовершеннолетний ребенок, а не по району, где расположена квартира, в которой он является собственником.

Если несовершеннолетний ребенок имеет только регистрацию в квартире и не является собственником этой квартиры получать разрешение органов Опеки на продажу в этом случае не нужно!

Особое внимание – ребенок младше 18 и приватизированная квартира

Рассмотрим еще один потенциально опасный для вас вариант, когда квартира была приватизирована с нарушением прав ребенка. На что обращать внимание при анализе документов?

  1. Если в момент приватизации в квартире был прописан ребенок, но ему не выделена доля.

Получить эти данные можно только из расширенной архивной выписки из домовой книги РВДК, которую, к сожалению, не всегда можно получить в паспортном столе или в МФЦ. Поэтому для выяснения этого вопроса мы обращаемся к тем людям, которые нам могут ее предоставить за определенную оплату. К сожалению, в нашей стране невозможно получить все официальные справки для проверки квартиры на юридическую чистоту. Юрист проверяет, не было ли нарушений на момент приватизации. Вопрос сложный и требует внимательного изучения всех документов.

  1. Если мы видим, что несовершеннолетний был временно выписан из квартиры на момент ее приватизации.

Существует положение, по которому в данной ситуации ребенок может получить бессрочное право проживания в квартире. Вопрос спорный и не всегда суд выносит именно такое решение, поэтому лучше дополнительно проконсультироваться у юриста, есть ли для вас риски.

  1. Если несовершеннолетний был выписан из квартиры менее чем за полгода до момента ее приватизации.

Так же как в предыдущем пункте, суд может расценить это как нарушение прав ребенка, виноваты родители, но ущерб понесет Покупатель.

  1. Если квартира куплена с привлечением материнского капитала, но дети не включены в число собственников.

Случай не связан с приватизацией, но мы его включили для создания полной картины. Здесь также нарушаются права детей, и сделка может быть оспорена в суде. Мой совет: смотрите внимательно, какую квартиру вы покупаете. Если предыдущий собственник приобретал ее с привлечением ипотечных средств, то обязательно запросите у Продавца справку из банка, в которой вы должны увидеть, не погасил ли Продавец проценты материнским капиталом.

Сейчас много таких квартир на рынке, когда недобросовестные Продавцы лукавят и после погашения ипотечного долга не хотят наделять собственностью своих чад. Делается это для того, чтобы не связываться с органами опеки. Поэтому будьте внимательны при покупке ипотечных квартир!

Подводя итог, я выделю несколько правил, которые помогут вам защититься при покупке квартиры с детьми:

  • Если у Продавца есть дети младше 18 лет, вам нужно тщательнейшим образом анализировать все документы.
  • При всех вызывающих у вас сомнение и беспокойство вопросах консультироваться у юриста.
  • Для вас самый безопасный вариант, когда все несовершеннолетние дети Продавца имеют в ней долю и имеется Разрешение органов опеки на продажу.

Желаю вам быть осторожными и внимательными при покупке квартиры, к которой имеют отношение дети до 18 лет! Если вы испытываете затруднение при анализе документов, лучше обратитесь к грамотному риелтору, который проверит все «от» и «до».

В следующей статье мы рассмотрим, как проверить квартиру на предмет перепланировки. Это будет заключительный этап проверки документов.

Читайте наш сайт и будьте во всеоружии!

С уважением, Светлана Орленко.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

x

Заказать обратный звонок

Ваши персональные данные в безопасности
в соответствии c ФЗ №152
«О защите персональных данных»