Как безопасно произвести расчеты на сделке через банковские ячейки

Банковская ячейка остается самым распространенным инструментом для расчетов при сделке с недвижимостью. Схема расчетов через ячейку на первый взгляд довольно сложна, но если один раз понять логику процесса, то затем разобраться в каждом конкретном случае не составит труда.

Пример расчетов через ячейку

Рассмотрим схему на примере альтернативной сделки с тремя квартирами. Допустим, семья и двое взрослых детей продают свою большую четырех комнатную квартиру и покупают взамен три отдельных квартиры: одну для родителей и две для своих взрослых детей.

Они нашли покупателя на свою квартиру за 15 млн рублей, выбрали две квартиры на вторичном рынке, а третью квартиру их взрослый сын решил купить на первичном рынке. Его «доля» закладывается  на сделке в отдельную ячейку и как только произойдет переход права  на все три квартиры, он получит доступ к деньгам и начнет оформлять сделку на первичном рынке с безналичным расчетом.

Таким образом, квартира №1 продается за 15 млн, и одновременно  на эти средства покупаются две альтернативные квартиры — №2 за 5 млн рублей и №3  за 4.5 млн рублей. В результате у Продавца квартиры №1, остаются свободными еще 5,5 млн рублей.

До сделки обязательно расписывается количество ячеек  и составляется схема — кто закладывает, кто получает, кто оплачивает каждую ячейку. Далее проводится точный расчет суммы закладываются в каждую ячейку, с учетом внесенных авансов. В нашем примере у нас будет три ячейки и в каждую из них денежные средства закладывает Покупатель квартиры №1.

Итак, в первую ячейку Покупатель квартиры №1 закладывает 4,5 млн, которые получит Продавец квартиры №3.

Ячейка №2 содержит 5 млн рублей от Покупателя квартиры №1, средства уходят Продавцу квартиры №2.

В третью ячейку Покупатель квартиры №1 закладывает 5,5 млн рублей, которые уходят после сделки к Продавцу квартиры №1.

Доступом к деньгам в ячейках №1 и №2 будет оригинал договора купли-продажи квартиры №3 и №2 соответственно и ксерокопия договора купли-продажи квартиры №1.

Ячейка №1

Получает: Продавец квартиры №3

Оплачивает ячейку: Покупатель квартиры №1

Сумма 4 500 000

Доступ:

1. Оригинал дкп квартиры №3

2. Ксерокопия дкп квартиры №1

Ячейка №2

Закладывает: Покупатель квартиры № 1

Получает: Продавец квартиры №2

Оплачивает: Покупатель квартиры №2

Сумма 5 000 000

Доступ:

1. Оригинал дкп квартиры №2

2. Ксерокопия дкп квартиры №1

Ячейка №3

Закладывает: покупатель квартиры 1

Получает: Продавец квартиры № 1

Оплачивает:  Покупатель квартиры № 3

Сумма 5 500 000

Доступ:

1. Оригинал дкп квартиры №1

Если в сделке участвует большее количество квартир, и выстраивается цепочка альтернативных продаж, принцип денежных расчетов остается тот же самый, меняется только количество ячеек и условия доступа к ним.

Какие могут быть нюансы?

Теперь обсудим нюансы. Ключи от всех трех ячеек до завершения сделки остаются у Покупателя квартиры №1. После регистрации перехода права  всех трех договоров он передает их Продавцу квартиры №1 в обмен на расписку о получении денежных средств по квартире №1. После Продавец квартиры № 1 отдает ключи от ячеек продавцам квартиры №2 и квартиры №3, также взамен на расписки. Это самая распространённая схема.

Если покупатели квартир сомневаются в адекватности продавца и боятся что продавец не отдаст им расписку, на сделке есть возможность заказать дополнительную ячейку и заложить расписку туда.

В случае необходимости, в качестве условий доступа к ячейкам можно прописать различные дополнительные документы. Например, дополнительным условием получения денег продавцом может выступать выписка из домовой книги о снятии  с регистрационного учета или о постановке на регистрационный учет по новому адресу, отличному от предыдущего, всех лиц, прописанных в продаваемой квартире. Вместо выписки из домовой книги в условиях доступа к ячейке можно обозначить Единый жилищный документ (ЕЖД), в котором отражены все те же моменты. Эти документы в качестве условия доступа к деньгам от продажи квартиры хорошо стимулирует продавцов побыстрее выписаться из квартир после продажи или в течение регистрации перехода права.

Обычно все ячейки арендуются сроком на один месяц. Первые 3 недели (примерно соответствуют сроку регистрации прав собственности, с запасом). К ячейкам имеют доступ только получатели денег, но только при выполнении заданных условий. В последние 3-5 дней доступ получают те участники сделки, кто закладывали деньги, обычно это Покупатели.  Это делается на случай, если регистрация прав не произошла, и сделка не состоялась.

Что нужно проверять?

Перед тем, как заложить деньги в ячейку, нужно тщательно проверить следующие моменты в договоре аренды банковской ячейки: срок договора, сроки доступа всех арендаторов, документы, которые являются условием доступа к ячейкам, паспортные данные арендаторов ячейки, адреса квартир и так далее. Очень важно не допустить ошибки на этом этапе!

Затем нужно проверить и пересчитать денежные купюры, как правило за пересчет платит тот, кто затем получает эти средства. Все обозначенные моменты нужно обязательно обсудить и согласовать со всеми участниками сделки заранее, чтобы избежать выяснений и споров в день сделки.

Стараемся быть вам полезными!

С уважением, Светлана Орленко