Алгоритм подписания договора купли-продажи

 

«Первоочередное — в первую очередь, но не обязательно именно в этой последовательности»
Правило Макналти

 

Выбрав понравившуюся квартиру, внеся задаток или же подписав предварительный договор, наступает долгожданный момент подписания итогового договора купли-продажи. Здесь существуют свои нюансы, поэтому не стоит преждевременно радоваться и открывать шампанское. Это долгий путь и вы должны быть максимально внимательны к деталям, но результат того стоит!

Итак, задаток внесен и вроде кажется , что поезд встал на рельсы, но не тут то было. До подписания основного договора вы должны проверить ряд документов, которые собирает непосредственно сам собственник квартиры. Зачем нужна эта бумажная волокита? — чтобы удостовериться в легальности проводимой сделки, обезопасить себя от потери квартиры в будущем или от оплаты чужих счетов по коммунальным услугам. Это большой список документов, но не стоит пугаться. В него входит:

• свидетельство о праве собственности;
• справка формы 7 — о технических характеристиках выбранной квартиры;
• справка формы 9  — о том, есть ли прописанные в квартире, если да — то кто и сколько их;
• архивная справка формы 9 – в ней указана вся история квартиры: приватизация, продажи, выписанные когда и куда жильцы;
• квитанции об оплате коммунальных услуг и отсутствие всякой задолженности, можно получить в ТСЖ или в ЖЭС;
• справка из ЕГРП о том, что на данной квартире нет ограничений или обременения (может ваша квартира арестована или находится в залоге по некому долгу);
• кадастровый паспорт (обязательно убедитесь , что в квартире не было незаконных перепланировок, потому что если таковые были и необходимых разрешений и согласований нет, то вам придется за свой счет восстанавливать стены в случае проверки);
• если продавец недвижимости находится в официальном браке, то должно быть нотариальное согласие от его второй половины на продажу жилплощади, даже если она в ней не прописана и не имеет процента собственности;
• неплохо было бы, ознакомиться со справкой о том, что собственник квартиры не состоит на учете в психоневрологическом диспансере;
• так же если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный, потребуется разрешение от органов опеки.

 

Вполне вероятно, что на этапе проверки документов из этого списка, вы найдете моменты, которые в дальнейшем помогут вам снизить стоимость квартиры. Ориентируйтесь только на оригиналы документов, но никак не копии. Это базовый список документов и если продавец не идет навстречу, отказываясь предоставлять какие-либо справки, то в таком случае стоит основательно задуматься, а стоит ли идти дальше и переходить на стадию заключения договора. Обычно сложностей в предоставлении информации не возникает, но ситуации бывают разные. Вы должны понимать всю серьезность последствий — лучше семь раз отмерь, как говорится.

Не стесняйтесь запрашивать документы, вы должны быть уверены на 300% и здесь вас никто не смеет осуждать или торопить в проверке. Деньги любят счет, суммы немалые и разбрасываться ими — неоправданная привилегия.

Наконец, все проверки пройдены и вы готовы пожать друг другу руки. И вот эта «вишенка на торте» — договор купли-продажи! Итоговый договор о купле-продажи квартиры подписывается в нескольких экземплярах, как минимум в трех (один экземпляр останется в регистрационной палате). Не будем даже говорить, насколько важно детально пройтись по каждому его пункту, задать все вопросы, согласовать все корректировки и лучше этим озаботится не в назначенный день подписания, а хотя бы за неделю. Обязательно нужно учесть:

 

• форму оплаты и ее условия;
• стоимость приобретаемой недвижимости;
• отразить внесенные ранее платежи- аванс или задаток;
• все технические характеристики объекта (адрес, количество комнат, этаж расположения, номер подъезда, метраж);
• полная информация о Продавце и Покупателе (Ф.И.О., паспортные данные, наличие зарегистрированных человек в квартире и дату их выписки из нее).

 

После полного согласования договора обеими сторонами и его подписания, необходимо подготовить денежные средства для полного расчета за покупаемую квартиру. Расчет можно провести как наличными, так и денежным переводом, через банковскую ячейку, ну или аккредитивом. Менее безопасный способ оплаты — это, конечно же, расчет через банковскую ячейку. Расчеты наличными денежными средствами на сделке – это небезопасно. Не забывайте о человеческом факторе, нерадивый Продавец может даже после подписания договора, передумать продавать свою квартиру, забрать ваши деньги и исчезнуть до выяснения обстоятельств. Вам вряд ли интересно терять время залах суда, именно поэтому наиболее безопасный метод — депозитарная банковская ячейка.

Продавец и Покупатель совместно заключают договор с выбранным банком на открытие ячейки. Деньги за услуги банка оплачиваются поровну или же только Покупателем, как и пересчет суммы и проверку купюр (он все- таки лицо, наиболее заинтересованное в этом). В  подписанном документе с банком четко должно быть прописано: кто и при каких условиях может изъять деньги. Вся вносимая сумма оплаты объекта резервируется до получения зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельство права собственности. До дня получения такового, ключи хранятся у Покупателя, чтобы в случае отказа Продавца от продажи квартиры или истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась, для возможности возвращения своих кровнозаработанных. А расписка в получении средств, хранится у Продавца. Обмен совершается после регистрации договора.

В день получения зарегистрированного договора, Продавец может явиться в банк самостоятельно и получить всю сумму от продажи своей жилплощади. Иногда, Продавец получает 90% от суммы, а оставшиеся 10 — после выписки всех ранее прописанных человек, но это должно быть оговорено в договоре.

Существует так же и мировая, а то есть обоюдное согласие сторон получить доступ к ячейке, для этого им необходимо одновременно явиться в банк в любой день срока аренды. Со стороны сотрудников банка отказа не последует.

Ну и последний вид расчета — аккредитив, который подразумевает под собой открытие Покупателем счета в банке, на который он переводит средства. Суть снятия наличных осуществляется полностью по принципу банковской ячейки. Но по практике, далеко не каждый банк может работать по аккредитиву, да и вообще эта процедура на порядок дороже, чем  оплата банковской ячейки.

Моментом передачи прав собственности от Продавца к Покупателю,  считается запись о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП) и подписании акта приема-передачи квартиры. Последний может быть подписан, как в день подписания договора купли-продажи, так и после регистрации — зависит от соглашения сторон.

Со списком необходимых документов для подачи на регистрацию договора купли-продажи вы можете ознакомиться на сайте Росреестра : http://rosreestr.ru/.  Срок исполнения — в течение 10-12 рабочих дней со дня приема заявления и других документов. Стоимость госпошлины для физических лиц будет 2000 рублей. Оплатить ее можно в сбербанке или в специализированных терминалах оплаты, с чека сделать копию!

И вот ключи переданы, деньги получены, все государственные органы в курсе и все одобрено —  теперь квартира ваша и только ваша! Это не конец, а только начало!

С Уважением, Светлана Орленко! Хороших вам сделок!

 

 

 

 

Теги: аванс, арест, денежные средства, договор, договор купли-продажи, ЕГРП, жильцы, задаток, залог, кадастровый паспорт, квитанции, коммунальные платежи, обременение, перепланировка, платеж, приватизация, проверка документов, продажа, расчет, свидетельство о праве собственности, согласие на продажу, справка формы 7, справка формы 9, стоимость квартиры, технические характеристики, форма оплаты