Альтернативная сделка: как не потеряться в цепочке собственников

Любая сделка с недвижимостью – это серьезное дело, где важно не только совместить свои финансовые возможности с желаниями, но и учесть много юридических и даже психологических моментов. Даже прямая покупка и продажа вызывает массу вопросов, а если речь идет об альтернативной сделке, которая заменила сегодня обмен, то многие покупатели недвижимости и вовсе могут не знать с какого конца подойти к вопросу.  Альтернативной называется сделка, при которой вы хотите продать свою квартиру и с доплатой или без, приобрести новую. Такая сделка может состоять из целой цепочки покупок и продаж, то есть в ней могут участвовать от двух до пяти и более собственников. Звучит, как довольно сложная задача, но при желании весь процесс, или его часть, можно сделать самостоятельно. Даже обращаясь к профессионалам, которые все сложные моменты могут взять на себя, не будет лишним узнать схему построения подобных сделок.

Агентство недвижимости «Реком» подготовило памятку из  10 шагов для проведения альтернативной сделки. Более подробно о каждом шаге можно посмотреть в нашем специальном бесплатном видеокурсе «Как продать и купить квартиру самостоятельно».

Шаг 1. Цель.  Начинать, как и в любом важном проекте, стоит с целеполагания. Цели могут быть самые разные – от желания увеличить площадь или сменить район до ситуации, когда требуется расселить одну большую семью, которой стало тесновато, по нескольким разным квартирам. Покупателю нужно четко понять, что он хочет получить в итоге и оценить, сколько это будет стоить.

Шаг 2. Средства. Цель поставлена, теперь нужно трезво оценить средства ее достижения, то есть финансовые возможности. Важно увидеть актуальную ситуацию и не впадать в иллюзии — не причислять к средствам будущие доходы или деньги, которые пока находятся вне доступа. Участнику сделки нужно подсчитать наличные средства, которые у него, что называется, «на руках», а также деньги, которые находятся на вкладе или в ячейке в банке. В расчёт также принимается материнский капитал или иные госсубсидии. Это актив. Не стоит присчитывать к этой сумме деньги, которые клиенту должны, квартальную премию или средства с возможной продажи машины. Это пока только виртуальные деньги.

Если на доплату за новую квартиру покупатель планирует взять ипотечный кредит, важно чтобы он уже был одобрен. Только после одобрения кредита можно прибавлять эту сумму к активу.  В противном случае, легко ошибиться и изначально взять слишком высокую планку.

Шаг 3. Стоимость главного актива. Важно реально оценить стоимость старой квартиры. Выделаем это в отдельный пункт, так как это требует особого подхода. Стоимость имеющей квартиры – главный источник средств для альтернативной сделки и краеугольный камень успеха всего предприятия.

Необходимо оценить сколько стоит квартира на тот момент, когда она выставляется, а не вспоминать за сколько клиент ее купил пять или десять лет назад или за сколько продали такую же соседи. Определить актуальную цену квартиры можно с помощью сравнительного анализ цен на недвижимость с такими же характеристиками в том же районе.

Люди склоны завышать стоимость своей квартиры по эмоциональным причинам – они прожили в ней много лет, вложили в нее всю душу и т.д. Неверная оценка приведет к тому, что продавец может месяцами ждать «своего» покупателя, упуская время и прекрасные варианты для будущего переезда. За последние годы цены на квартиры в Москве снизились на 15-20%. Как будет вести себя рынок дальше никто не знает. Кто-то верит в чудо, что цены будут расти, но я пока не вижу такой тенденции.

Шаг 4. Продажа старой квартиры. Только выполнив все предварительные этапы, можно приступать к продаже имеющейся квартиры. Для этого можно обратиться в агентство, к знакомому риэлтору или выставить ее на продажу самостоятельно. На нашем стайте есть статья о том, где и как лучше рекламировать квартиру, а также статья как продавцу лучше вести себя на просмотрах.

Шаг 5. Аванс при продаже квартиры. Когда продавец нашел выгодного покупателя на свою квартиру и обговорил условия будущей сделки, нужно взять с него предоплату в виде задатка или аванса. Пара рекомендаций. Важно установить срок предоплаты с расчетом, что за это время нужно успеть подобрать альтернативную квартиру, проверить на нее документы, и выйти на сделку. На моей практике этот срок может быть примерно 30 дней. Обычно авансы вносятся небольшие, в размере 30-50 тысяч рублей максимум, а вот задаток должен быть, существеннее – около 300-500 тысяч рублей.

Шаг 6. Поиск новой квартиры. Учитывая особенности альтернативной сделки, у клиента есть короткий срок, чтобы найти квартиру своей мечты. Когда же он находит ее и договаривается о цене, наступает самый ответственный период.

Шаг 7. Анализ документов. Важно не терять голову и ответственно подойти к проверке документов на квартиру, личности продавца, его прав и полномочий на продажу недвижимости. Необходимо также проверить наличие или отсутствие «третьих лиц», которые могут предъявить права на эту квартиру. Подробные инструкции и советы по анализу документов также есть на нашем сайте и в бесплатном видеокурсе, где подробно прописано какие риски могут содержаться в документах-основаниях, кто имеет право пожизненного проживания и т.д.

Но в сложных случаях или, когда квартира имеет богатую историю, лучше обратиться к профессиональным юристам, у которых есть большой практический опыт в этой сфере, лучше с судебной практикой.

Также важно выяснить, как обстоят дела с текущими платежами за коммунальные услуги и нет ли там накопленных долгов.  Для этого нужно запросить копию финансового лицевого счета и справку об отсутствии задолженности в бухгалтерии управляющей компании, либо в многофункциональных центрах МФЦ «Мои документы», а также справку от Мосэнергосбыт и газовой компании.

Шаг 8. Подготовка к сделке. Важные моменты этого этапа — выбор формы договора купли-продажи, формы расчетов по сделке, выбор банка, согласование условий доступа к ячейке. Хороший способ избежать проблем на этапе сделки – провести ее через нотариуса. Участие нотариуса в сделке обойдется немного дороже, но значительно облегчит подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. Нотариус отвечает за безошибочность оформления договора купли-продажи, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора,

вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора, контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов и удостоверяет дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин.

Приятный бонус в том, что срок регистрации нотариальных сделок всего три дня. Дополнительное удобство в том, что, нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре и сроки регистрации составят всего три дня.  У нотариуса также можно безопасно провести взаиморасчеты по сделке через депозит.

Шаг 9. Сделка и регистрация договоров. Далее все подписанные договора, вместе с собранными справками, заявлениями и выписками по каждой квартире, одновременно передаются на регистрацию. Так как юридически это независимые сделки купли-продажи квартир, то Росреестр не может гарантировать их одновременную регистрацию. Всегда остается риск, что по какой-нибудь одной из квартир регистрация будет приостановлена или отказана.  Учитывая этот факт, мы рекомендуем при альтернативных сделках сдавать пакет документов через специализированные компании, которые занимаются помощью в регистрации перехода права. Это позволит зарегистрировать все квартиры цепочки одновременно и избежать неожиданной приостановки, которая будет стоить клиентам времени и нервов.

После успешной регистрации всех сделок купли-продажи, каждая сторона каждого договора купли-продажи забирает в «компании — регистратора» или в МФЦ свой комплект документов. Основным документом для каждого продавца будет договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации и штампом Росреестра, а для покупателя – выписка из ЕГРН и также договор купли продажи. К сведению, свидетельства о собственности на квартиры не выдают с июля 2016 года.

Шаг 10. Взаиморасчёты и прием квартиры. Получатели денег со своими экземплярами проштампованных в Росреестре договоров, и с копиями экземпляров других участников, идут в банк и получают доступ к денежным средствам за проданные квартиры.  До этого продавцы отдают расписки о получении денежных средств за проданную квартиру взамен на ключи от банковских ячеек, в которых находятся эти средства. Завершает любую сделку подписание актов приема-передачи квартир.

Важное дополнение для продавцов, продающих свою квартиру, которая находилась в собственности менее трех лет. 

Необходимо сразу после сделки подготовить документы для подачи отчетности в налоговую службу в следующем году и сложить их в отдельный файл, чтобы все было готово для заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ.

Согласно ст. 220 НК продавец обязан отчитаться и подать налоговую декларацию в следующем году после продажи до 30 апреля, а заплатить налог до 15 июля.

Этот вопрос очень важный и взять консультацию у налогового консультанта нужно до того, как вы начнёте продавать квартиру, чтобы спланировать ваши расходы заранее.

С уважением, Светлана Орленко