Обременение на квартире — тяжкий груз?

«Кто решителен, смел и в коленках не слаб,
Не найдет поражений в лавине атак»

Анатолий Широбоков

Паруса выставлены, концы отданы, а якорь еще не поднят. Давайте представим с вами ситуацию, когда на этапе проверки документов вы узнали, что выбранная вами квартира имеет обременение. Стоит ли этого боятся и что с этим делать?

Лучше не игнорировать вскрывшийся факт, особенно для Покупателя квартиры, потому что если договор купли-продажи будет зарегистрирован в ЕГРП , все обязательства по обременению лягут на плечи нового собственникам — то есть вас, а оно вам надо?

Обременения на квартиру могут носить различный характер и от них зависит руководство по его снятию. Само обременение ограничивает собственника в его правах на владение данным объектом недвижимости в пользу третьих лиц, которыми могут быть как физическое лицо, так и организация. Это некий балласт, от которого следует избавиться еще на берегу.

Обременения бывают в виде:

• Ипотеки
• Аренды
• Ренты с пожизненным содержанием
• Ареста квартиры
• Доверительного управления
• Опеки
• Принадлежности объекта недвижимости к памятнику культуры

Ипотека — один из самых распространенных видов. Квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит на ее покупку. Избавиться от подобного обременения несложно, нужно всего лишь оплатить долг по кредиту, запросить в банке справку о полном погашении всех обязательств перед ним и закладную на вашу квартиру, отправиться в Росреестр и подать заявление, подписанное обеими сторонами на снятие обременения со своей недвижимости. На вашем свидетельстве о регистрации права собственности будет поставлен штамп о снятии обременения.

Если же сумма кредита погашена НЕ в полном объеме, то собственник квартиры не имеет права совершать какие-либо действия без согласия банка. Исключение составляют лишь ремонт данной квартиры, совершение перепланировки с получением всех необходимых согласований и разрешений, регистрация в ней — все это не требует одобрения у банка. Но продать свою квартиру, сдать в аренду, подарить ее — вы можете, только после одобрения банка. Представители банка присутствуют на подписании договора купли-продажи, арендуется две ячейки: ячейка депозитария Банка, предоставившего ипотечный кредит, куда закладывается сумма погашения долга и ячейка Продавца —  на оставшуюся сумму. После регистрации договора купли-продажи и получения свидетельства регистрации права собственности на другое лицо, банк изымет полную сумму в погашении вашего ипотечного кредита и выдаст вам справку об отсутствии задолженности перед ним и неимении к вам финансовых претензий.

Следует помнить, что банку неинтересна ваша квартира, его цель — возврат своих вложенных денежных средств с процентами, поэтому в продаже своей квартиры отказ вы вряд ли получите. Сделки с подобными обременениями имеют огромный плюс — это гарантия чистоты всех документов, юристы банка над этим потрудились. Кстати, можно и переоформить ипотеку на нового собственника, конечно же, с согласия всех трех сторон.

Аренда — другой вид обременения на квартиру. Если у Продавца на квартиру заключен официальный договор с арендатором жилья, то даже после подписания договора купли-продажи, арендатор имеет право продолжать в ней жить до срока окончания аренды. Поэтому, конечно же, лучше дождаться выселение жильцов, а только после этого приобретать данную недвижимость.

Если же вы все-таки приобрели квартиру, которая официально сдается в аренду, оповестите своих арендаторов о прекращении договора, но не ранее, чем за три месяца.

Рента — это некий бартер, в чем он заключается? Владелец собственности пожилой человек или недееспособный, который просто не в состоянии самостоятельно за собой ухаживать и себя содержать. Он подписывает с заинтересованным лицом договор о пожизненном содержании, а взамен после его смерти квартира переходит в собственность человека, ухаживающего за ним. В договоре прописаны суммы на содержание и довольно  часто, включают обязательство по оплате и организации похорон иждивенца. Если вы приобрели квартиру с обременением ренты, то теперь все обязательства по договору ложатся на ваши плечи. Любые действия с квартирой идут при полном согласии собственника жилья, заверенные нотариусом.

Зато наследники недееспособного собственника в случае его смерти не имеют никаких прав на данную жилплощадь. Сомнительная перспектива, не находите?

Арест на квартиру. Арестовать квартиру могут лишь по решению суда, поэтому шутки с этим плохи. Только орган наложивший арест имеет право его снять, чаще всего арест накладывают из-за неуплаты долга по коммунальным платежам или за какие-либо другие задолженности. Любые действия с квартирой при ее аресте запрещены, тут уже речь идет даже не о ее продаже, а о том что в квартире попросту запрещено жить. Любая совершенная сделка будет считаться недействительной, вы потеряете огромное количество своего времени на судебных заседаниях, пытаясь вернуть потраченную сумму. Наш совет — не связывайтесь с квартирами, на которые наложен арест.

Доверительное управление. Представьте ситуацию, что вы решили переехать в другой город или еще дальше — в другую страну. Вы не может просто так оставить свою квартиру, без присмотра. Вам по-прежнему необходимо платить за коммунальные услуги. И может , чтобы квартира не простаивалась в тишине — сдать ее в аренду. Тогда вы заключаете договор доверительного управления, передав часть своих прав доверенному лицу (это может быть агентство по недвижимости или ваш знакомый). Так или иначе, доверенное лицо имеет право делать с вашей квартирой все, кроме ее продажи.

Если собственником квартиры является несовершеннолетний или является совладельцем, то в обязательном порядке необходимо получить согласие со стороны органов опеки, но если могут пострадать интересы ребенка от совершаемой сделки — то сделка не состоится.

Так же запрещено продавать квартиры, которые находятся в зданиях, готовящихся к сносу. Без нотариального согласия второго супруга, даже если вы женаты один месяц, а квартирой владеете несколько лет — сделка так же не состоится.

Одним из неплохих советов будет и тот, что прежде, чем давать добро на регистрацию кого бы то ни было в своей квартире, подумайте — не будет ли у вас с этим человеком проблем в дальнейшем. Потому что прописывают с согласия собственника квартиры, а выписывают с согласия прописанного. К примеру, человек может отказаться выписываться или исчезнуть, выписать его возможно только по решению суда, процедура очень длительная.

В принципе, как мы видим, продажа квартиры возможна даже с наличием обременения, ну кроме ареста на квартиру. Покупателю нужно понять готов ли он взять на себя подобные обязательства и риски, имеет ли он достаточно сил, нервов и времени для решения этих проблем.

С уважением, Светлана Орленко! Успешных Вам сделок!