Собственники недвижимости из группы риска, или у кого лучше не покупать недвижимость

Помимо проверки паспорта собственника обязательно нужно уточнить для себя, относится он или нет к так называемым «группам риска». К ним относятся наиболее незащищенные в социальном отношении люди, которые могут стать жертвой мошенников, легко поддающиеся обману и манипуляциям.

Это, прежде всего, одинокие старики, инвалиды, опустившиеся асоциальные персонажи. Именно эти группы населения еще 10-15 лет назад становились мишенью черных маклеров. Их обманом заставляли подписывать документы по переходу права собственности, а затем вывозили в глухие деревни, похищали и даже убивали ради присвоения их жилплощади.

Однако к группам риска относятся и другие категории лиц, которые могут быть вполне благополучными, но сделка с ними может потенциально быть опасна для вас. К ним относятся разведенные люди, наследники недвижимого имущества, лица, продающие квартиру по доверенности.

Как это относится к вам

Какое отношение это имеет к вам, если вы на 100% законопослушный гражданин? Дело в том, что продавая свою квартиру, социально беспомощные люди зачастую не могут в полной мере о себе позаботиться, купить другое жилье, проверить все аспекты сделки. Если вы сами не побеспокоитесь о том, чтобы после совершения сделки с вами положение Продавца явным образом не ухудшилось, вы можете дать повод для ее оспаривания.

Поэтому, чтобы не подвергать себя лишнему риску, лучше принять определенные меры, которые обезопасят вас от неприятных последствий. Если вы не знаете, какие права Продавца из группы риска в вашем конкретном случае вы можете нарушить или ущемить, обратитесь за консультацией к грамотному юристу.

Ниже мы расскажем, какие аргументы для признания сделки недействительной (в случае, если положение Продавца после сделки явно ухудшилось) могут прозвучать в суде:

1. Доверенное лицо собственника.

Им считается человек, действующий от лица фактического хозяина недвижимости по доверенности, заверенной нотариально. Для вас опасность в том, что в реальности желания собственника могут отличаться от слов доверенного лица. Это может в двух случаях: если доверенность была получена обманным путем, или же в случае, когда доверенное лицо ненадлежащим образом исполняет свои обязанности. И в том и другом случае хозяин недвижимости может оспорить юридическую действительность сделки в судебном порядке.

О том, как проверить, действительна ли нотариальная доверенность на момент сделки, я напишу в одной из следующих статей.

2. Наследники.

Если вы покупаете квартиру, которую владелец получил в наследство, то главный риск для вас заключается в том, что могут появиться другие наследники на это имущество и оспорить свои права на него. Причем опасность возрастает, если наследство было получено не по завещанию, а по закону. Этот риск вы никак не можете предусмотреть. Сделка купли-продажи будет признана недействительной, если новые наследники предоставят убедительные причины того, почему они не обратились за получением своей доли вовремя.

3. Маргиналы.

Сюда относятся больные лица, употребляющие наркотики и алкоголь. Причем они не всегда наблюдаются в психоневрологическом диспансере.

Для вас опасность в том, что после совершения сделки они могут обратиться в суд с заявлением, что на момент ее совершения были «не в себе», а вы этим воспользовались. В результате сделка может быть признана недействительной, так как Продавец находился в неадекватном состоянии, когда ее совершал.

4. Собственники, состоящие в разводе.

Существует закон, согласно которому все имущество, приобретенное в браке, является собственностью обоих супругов в равных долях. При этом в документах на квартиру может быть указан только один владелец, однако это формальные, а не фактические сведения.

Риск для покупателя в том, что вы видите «чистые» документы, а после совершения сделки появляется второй супруг из разведенной пары и ее оспаривает. И он имеет все права на признание ее недействительной.

Чтобы этого не случилось, Продавец, состоящий в разводе, должен предъявить вам письменное согласие второго супруга на продажу квартиры, которое подтверждено нотариально.

5. Одинокие старые люди.

Здесь основания для оспаривания обычно те же, что и в пункте 3 – неадекватное (был болен, не понимал, что делал) состояние продавца на момент заключения договора купли-продажи. Если собственнику больше 70 лет, то у него есть большие шансы отсудить квартиру.

Как себя обезопасить

Безусловно, если Продавец относится к обозначенной нами группе риска, это не делает его автоматически невменяемым, неадекватным или потенциальным мошенником. В любой категории «сложных» собственников, даже среди наркоманов и пьяниц, могут оказаться порядочные и честные люди. Однако вы всегда должны помнить о том, что при покупке квартиры у них вы подвергаетесь повышенному риску. И вы должны сами минимизировать эти риски, а как это сделать, мы подскажем вам ниже.

Если вы покупаете квартиру у лица, который может в дальнейшем обратиться в суд с заявлением, что вы воспользовались его неадекватным состоянием и заключили сделку обманным путем, следует предпринять следующие шаги:

• Если каждый шаг Собственника по продаже квартиры сопровождают «добрые» помощники, вас должен сильно насторожить этот факт. Часто так действуют мошенники.
• Продавец должен предоставить вам справки из наркодиспансера и психоневрологического диспансера о своем состоянии (дееспособности). Они снизят риск признания сделки недействительной в случае судебного разбирательства.
• Вместе с Продавцом оповестите людей, с которыми он знаком, о его намерениях продать вам квартиру. Это могут быть соседи, настоящие или бывшие сослуживцы, социальные работники, участковый. В случае, если произойдет оспаривание сделки, они будут вашими свидетелями и подтвердят сознательное желание собственника совершить с вами сделку.
• Договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариусом. Юрист проведет беседу с Продавцом, чтобы убедиться в его вменяемости и что его желание продать квартиру является его собственным, а не возникло как результат психологического давления или заблуждения. Нотариальное заверение значительно снизит риск признания сделки недействительной.
• Вы должны знать, где будет жить после совершения сделки Продавец из «группы риска». Регистрация (прописка) его по новому адресу должна быть оформлена заранее, до момента продажи, копию регистрации вам нужно иметь на руках.

Как видите, все наши действия направлены на то, чтобы подтвердить, что действия Собственника по продаже недвижимости совершались в твердом уме и по его желанию. Отчасти мы уже упоминали про проверку дееспособности. В нашей следующей статье мы предложим вам расширенный список шагов, с помощью которых можно проверить реальную дееспособность собственника.

С уважением, Светлана Орленко.

Будьте внимательны при покупке недвижимости!