Бесплатно скачать книгу
«Как продать квартиру за 45 дней»
в формате PDF


 Меню 

БЦ “МАРШАЛ” г. Москва,
ул Маршала Рыбалко, д.2

Как минимизировать риски при покупке квартиры по доверенности?

Ещё одна ситуация, при которой покупатель может столкнуться со сложностями при покупке вторичной недвижимости у «частника» – это когда Продавцом выступает не сам собственник квартиры, а его доверенное лицо.

Представитель действует по нотариально заверенной доверенности, которая позволяет ему совершать следующие действия с квартирой:

  • Искать покупателей.
  • Приводить потенциальный покупателей на объект и показывать его.
  • Собирать необходимые для продажи документы.
  • Получать аванс за недвижимость.
  • Заключать и подписывать договор на продажу.
  • Полностью принимать всю сумму за проданную квартиру.
  • Регистрировать переход права.

Здесь я привела полный список действий, в некоторых случаях они могут быть ограничены первыми 3 пунктами.

Законом не запрещено совершение сделок через доверенное лицо, при условии, что все его полномочия четко прописаны в документе. Однако практика говорит об обратном – для Покупателя предпочтительней общаться не с представителем Продавца, а лично с ним самим. Почему? Потому что доверенное лицо может выйти за рамки Доверенности и совершить действия, которые в суде будут признаны незаконными.

Ниже мы расскажем, как минимизировать риски и на что обращать особенное внимание, если вам очень хочется купить квартиру, но продает её не собственник, а его представитель.

Проверка доверенности

Доверенность на продажу квартиры мы проверяем по следующим критериям:

  1. Наличие необходимых реквизитов.

Таковыми считаются: наименование «Доверенность», дата составления, личная подпись доверителя, имена, паспортные данные и место жительства как доверителя, так и его представителя. Если одного из этих реквизитов нет, то документ считается недействительным.

Кроме того, печать должна быть чёткой, а имя нотариуса должно хорошо читаться.

  1. Проверка нотариуса.

В обязательном порядке мы должны убедиться, что нотариус, чье имя стоит на документе, существует в реальности. Для этого не нужно никуда идти с запросами, есть официальные онлайн сервисы, позволяющие это сделать:

  1. Паспортные данные.

Паспортные данные (имя, дата и место выдачи, место прописки, серия и номер) доверенного лица должны совпадать с указанными в доверенности.

Кроме того, нам нужно сравнить паспортные данные доверителя (также указаны в доверенности) с теми, которые указаны в документах на квартиру (Выписка из ЕГРН).

  1. Действительность доверенности.

Даже если все реквизиты в наличии, не факт, что документ имеет силу. Если дата окончания действия доверенности не указана, то по закону она действительна в течение года с момента ее составления и выдачи. В противном случае она считается просроченной.

Есть и другие факторы, которые делают этот документ недействительным:

  • Если он отозван доверителем.

Проверить это мы можем через реестр отмененных доверенностей Федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru/.

  • Если собственника на момент совершения сделки уже нет в живых, или он пропал без вести, или признан полностью или частично недееспособным.

Мы никак не можем проверить эту информацию иным способом, чем найти собственника и узнать эти подробности у него лично. Современные средства связи позволяют это сделать, даже если он находится на другом континенте.

Кроме того, на случай этой ситуации предусмотрен п.2 ст. 189 Гражданского Кодекса РФ, в котором оговаривается, что если вы не знали о прекращении действия доверенности, а сделка была совершена, то она признается законной. Однако закон может стать и на сторону собственника, если он полностью или частично недееспособен. Именно поэтому заключать сделку и подписывать документы лучше с самим Продавцом, а не с его представителем.

  1. Полномочия доверенного лица, прописанные в доверенности.

Доверенное лицо имеет право совершать только те действия, которые прописаны в доверенности. Они должны быть предельно чётко обозначены. Вы как покупатель должны убедиться, что он имеет право получать аванс и полный расчет, подписывать договор и регистрировать переход права собственности. Если этого не указано в доверенности, а представитель собственника все это совершает – его действия не являются законными.

Как обеспечить себе максимальную безопасность

Для вас как покупателя существует лишь две схемы покупки квартиры через доверенное лицо Продавца, которые потенциально должны защитить вас от любых мошеннических схем:

  1. Если доверенность выдана только на сбор документов, а все основные действия (сделка, передача аванса, окончательный расчет) вы будете совершать непосредственно с самим собственником квартиры.
  2. Если вы познакомились и пообщались с доверителем. Очень желательно пообщаться лично, если нет такой возможности, то связаться с ним по Скайпу и записать разговор на видео. Личность Продавца нужно засвидетельствовать с помощью разворота паспорта с основными данными. Также видеозапись разговора должна иметь датировку.

В любом случае, вы должны убедиться, что доверитель жив, находится во вменяемом состоянии и выдал доверенность своему представителю не по принуждению.

Особую осторожность следует проявлять в тех случаях, когда собственник относится к «группе риска», например, очень пожилой, пьющий, единственный, кто прописан в квартире. Для вас это сигнал, что рядом могут быть мошенники, а доверенность он подписал, будучи в невменяемом состоянии или по принуждению, обманным путем. Когда же сделка будет совершена, обратно требовать свое жилье он будет у вас, а не у черных маклеров. И вполне реально, что суд признает договор купли-продажи недействительным.

Если вы все-таки решитесь на сделку в отсутствие собственника, через доверенное лицо, которому делегированы все права по продаже квартиры, то совершать ее нужно только через нотариуса. Так можно будет дополнительно проверить доверенность на законность и даже сделать запрос тому нотариусу, который ее заверял. Кроме того, это гарантия грамотного составления договора купли-продажи с учетом сложившейся ситуации.

Не забудьте также сохранить копию доверенности представителя вместе с остальными документами.

На этом все, теперь вы знаете, что делать, чтобы избежать рисков при покупке квартиры у доверенного лица. Из следующей статьи вы узнаете, какие риски вас ждут, если вы покупаете недвижимость у одного из разведенных супругов.

Берегите себя и будьте осторожны при заключении сделок с представителем, а не с самим собственником!

С уважением, Светлана Орленко.

Теги: , , , , ,

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

x

Заказать обратный звонок

Ваши персональные данные в безопасности
в соответствии c ФЗ №152
«О защите персональных данных»