Договор купли-продажи недвижимости: существенные и дополнительные условия

В серии предыдущих статей мы рассмотрели, как избежать всех вероятных рисков при выборе и покупке квартиры. Однако чтобы сделка стала возможной, важно грамотно составить договор купли-продажи недвижимости (далее ДКП). Из этой статьи вы узнаете, что должен содержать этот документ, чтобы вам не отказали в регистрации сделки по переходу права собственности на недвижимость.

Существенные условия ДКП

На юридическом языке «существенными» называются обязательные условия договора, без которых он не будет иметь законной силы. При составлении документов мелочей не бывает – вы просто не сможете заключить договор между вами и другой стороной, если существенные условия будут прописаны не по правилам.

Вот какие условия являются обязательными при составлении ДКП:

1. Наименование, дата и место заключения.

Заголовок не может быть произвольным, используется всегда одно название «Договор купли-продажи».

2. Стороны ДКП.

Таковыми являются Продавец и Покупатель. В документе указывают их полные имена и паспортные данные.

3. Идентификационные данные предмета договора.

Объект недвижимости, будь то дом, доля, квартира, комната, здание, имеет определенные характеристики, они содержатся в Титуле. К идентификационным данным относятся: наименование, адрес, этажность, назначение, площадь.

4. Суть ДКП.

Договор не предусматривает толкования, поэтому он должен четко обозначать суть юридической операции между сторонами. В тексте пишется, что происходит продажа, а не, например, сдача в долгосрочную аренду.

5. Цена недвижимости.

В соответствии с законом ДКП должен отражать цену на недвижимость, на которую согласились Продавец и Покупатель.

6. Список лиц, которые на момент совершения сделки еще остаются в ней зарегистрированными.

При альтернативных сделках бывает, что члены семьи Продавца на момент заключения ДКП все еще проживают в квартире и сохраняют регистрацию. В договоре указываются сроки окончания их регистрации.

7. Обременения (если таковые имеются).

Виды обременений бывают разные, например, ипотека в силу закона, ипотека в силу договора, рента и другие. Все они ограничивают права собственника и обязательно должны отражаться в ДКП.

Дополнительные условия ДКП

Существенные условия составляют основное и обязательное содержание договора. Помимо них в ДКП стороны могут вносить дополнительными условия, которые не обязательны, но имеют такую же юридическую силу и последствия, как существенные. Их количество и содержание совместно определяется обеими сторонами, а также их юристами.

Дополнительные условия (ДУ) отражают требования, условия и пожелания сторон, которые являются для них важными. Необходимо понимать, что просто так, что вздумается, в договоре вы не напишите, так как каждое слово в нем имеет юридическое значение. Поэтому существует примерный перечень дополнительных условий, на который можно ориентироваться при составлении ДКП. Он включает следующие пункты:

1. Условия денежных расчетов.

Сюда относится все нюансы по дате и порядку передачи денег за квартиру. Например:

• Как будет осуществляться передача средств: из рук в руки, через банковскую ячейку или иначе.
• Сроки передачи денег: до регистрации ДКП или после нее.
• Должны ли присутствовать юристы обеих сторон, и так далее.

2. Обязательства Продавца по фактической передаче квартиры.

• Сроки, когда бывшие хозяева освободят жилье и снимутся с регистрационного учета по этому месту жительства.
• Когда произойдет подписание Передаточного акта.
• Состояние квартиры: описание дефектов, если таковые имеются; предметов мебели, элементов дизайнерского ремонта, если квартира продается с ними.

3. Отсутствие/наличие коммунальных долгов на квартире.

Дополнительно указывается, что если таковые обнаружатся, то будут уплачены бывшим владельцем.

4. Условия расторжения договора: причины, сроки, порядок.
5. Юридические нюансы:

• Как будет распределяться ответственность и разрешатся споры, если, например, третье лицо предъявит свои права на данную недвижимость.
• Кто берет на себя риски при «существенном изменении обстоятельств» (Гл. 29, ст. 451 Гражданского Кодекса РФ).

6. Распределение расходов, связанных со сделкой.

Кроме того, обе стороны могут включить в ДКП любые другие обстоятельства, которые могут повлечь за собой изменения или расторжения договора. В перечне Дополнительных Условий разрешается указывать также подтверждения, обязательства, гарантии, штрафные санкции и неустойки в случае, если они согласованы обеими сторонами и не вступают в противоречие с ГК РФ и Существенными Условиями договора.

Что еще нужно знать о ДКП

Договор Купли-Продажи недвижимости является документом, относящимся к Гражданскому законодательству. Все правила по его применению: заключению, изменению, расторжению, оспариванию в суде, изложены в Гражданском Кодексе РФ, в статьях 549-558.

Существуют правила оформления ДКП. Документ не принимают к рассмотрению, если его оформили недолжным образом.

• ДКП должен составляться не менее чем в трех экземплярах, по экземпляру для обеих сторон договора и один для регпалаты.
• Все экземпляры должны быть заверены как Покупателем, так и Продавцом.
• Если ДКП содержит более одной страницы, листы должны быть прошиты и скреплены.

Существуют типовые Договоры Купли-продажи недвижимости, которые можно взять за образец и при необходимости дополнить нужными вам пунктами.

Будьте внимательны при составлении договора купли-продажи, а лучше обратитесь к юристу.

Светлана Орленко.